30-06-2018

Come Scegliere il Miglior Conduttore per la Tua casa in affitto

Pochi giorni fa abbiamo acquisito un appartamento da affittare a Lissone, proprio sul confine con Monza. Parlando con il proprietario abbiamo cercato di capire cosa sia aspettasse dalla locazione. E dalle sue parole è trapelato il più grande timore di tutti i proprietari di casa: non essere pagati dal conduttore. Infatti la sua risposta è stata: vorrei un conduttore affidabile. Quando si parla di affitto è abbastanza normale, purtroppo, visualizzare l’immagine di noi seduti nello studio legale del nostro avvocato mentre, delusi e arrabbiati, consegniamo i documenti per lo sfratto a causa del mancato pagamento. 

La più grande paura dei proprietari di case che decidono di affittarle è quella di  vedere una possibile rendita trasformata in una sicura perdita.

Ma come è possibile tutelarsi da questa eventualità?

Posto che nell’affitto un po' di rischio è fisiologico, esistono degli accorgimenti che, se applicati,  permettono di ridurre al minimo il rischio di mancato pagamento.  Accorgimenti che anche noi utilizziamo per le case che i nostri clienti ci incaricano di affittare e gestire per conto loro.

Il segreto (ma non troppo segreto) è la scelta del conduttore. Ecco come facciamo a scegliere il miglior conduttore possibile per le case che abbiamo da affittare. Prima di tutto ci sono alcune frasi e alcuni comportamenti che già durante l’appuntamento ci fanno suonare qualche campanello di allarme. Ecco le più frequenti: 

Non pensavo che le spese condominiali fossero a parte (quando invece è stato chiaramente indicato negli annunci e nella telefonata).  La prima è che hai di fronte una persona non troppo precisa e non troppo attenta. E se non è preciso nella fase di selezione degli appartamenti in base al suo budget, molto probabilmente non sarà preciso nemmeno quando arriverà il giorno del pagamento del canone. La seconda situazione è che chi hai di fronte vuole fare una trattativa sul prezzo e per non sembrare troppo aggressivo la prende alla larga.

Il pagamento trimestrale è troppo.  Questa frequentissima obiezione fa sorgere il dubbio che la persona che hai davanti non ha disponibilità immediata di versare tre mesi anticipati e tre di cauzione. Oppure che non è in grado di ragionare in termini economici al di là di un mese. Attenzione.

Possiamo ridurre la cauzione a una sola mensilità. No, non possiamo, mi dispiace. Inoltre è possibile usufruire di modalità di pagamento ottime e che non presentano l’esborso immediato. Se ti rendi disponibile ad accettare una fideiussione e la persona che hai davanti non vuole, stai con la guardia alta.

Una volta manifestato l’interesse a fare una proposta seria e concreta, andiamo verificare diversi parametri, iniziando dal posto di lavoro.

Vogliamo capire esattamente che tipo di attività svolge il potenziale inquilino.  Non ci basta sapere se è dipendente a tempo indeterminato, professionista o imprenditore. Se il nostro interlocutore è un dipendente vogliamo sapere: da quanto tempo lo è, dove si trova il suo posto di lavoro, se è una figura professionale soggetta a trasferimenti frequenti, se è un uomo chiave in azienda, se è facilmente sostituibile, se ha delle competenze difficili da trovare. Non solo. Vogliamo capire in che acque naviga la sua azienda. In che mercato opera, quanti dipendenti ha l’azienda e se è l’azienda leader di mercato del suo settore. Lo stesso grado di approfondimento avviene nel caso in cui il nostro potenziale inquilino sia un lavoratore autonomo o un libero professionista. Vogliamo capire esattamente come stanno le cose a proposito della situazione professionale della nostra potenziale fonte di reddito

Saprai benissimo che è fondamentale conoscere  quanto guadagna il potenziale conduttore.  Tuttavia, molte volte, ci si limita a calcoli e previsioni superficiali che poi si rivelano degli errori fatali. Per non sbagliare in questo delicato passaggio,  noi applichiamo la stessa formula che applica una banca per concedere il mutuo.  Ovvero: il rapporto tra stipendio e canone mensile più spese condominiali, non deve superare il 30%. Diversamente non affittiamo l’immobile. Andiamo a verificare anche altre eventuali spese fisse che il cliente sostiene. Consideriamo tutto e facciamo anche una stima di quello che dovrà pagare per le utenze nella nuova casa. Se ha in corso altri finanziamenti, andiamo a decurtare la cifra dal netto mensile. Ecco qui un esempio:

stipendio mensile complessivo del nucleo famigliare: 3.500 euro

finanziamenti in corso: 1) macchina 230 euro al mese

abbonamenti e utenze: 1) pay tv 60 euro al mese, 2) luce 50 euro, 3) gas 60 euro 4) telefono 30 euro

A questo punto il calcolo sarà il seguente: 3.500 – 230 – 60 – 50 – 60 – 30 = 3.070 

In base ai nostri parametri la quota massima che questa famiglia potrà pagare di affitto e spese condominiali è di: 921 euro al mese.

Un altro aspetto fondamentale che vogliamo chiarire della persona che sta per diventare il nostro inquilino, è la sua situazione storica in merito ai pagamenti.  In sostanza  vogliamo capire se questa persona è ritenuta o meno un buon pagatore.  Per questo motivo andiamo a verificare nelle banche dati a pagamento se in passato ha avuto dei protesti, pignoramenti e qualsiasi altro episodio che possa inserirlo in qualsiasi classe di rischio. Ovvio che se la storia passata evidenzia dei fattori rischio, non affittiamo l’immobile.

Se prima di firmare il contratto ti venisse presentata una relazione di questo tipo sul possibile conduttore, ti sentiresti più tranquillo?

Allora chiamaci per fissare un appuntamento per farci vedere la tua casa che vuoi affittare (senza paura di non essere pagato)