03-04-2020

Spese condominiali in caso di compravendita: ci aiuta l'avvocato Barzaghi

Se vuoi vendere o acquistare una casa senza inciampare sui temi delle spese condominiali, questa intervista ti può essere molto utile.

Vogliamo aiutare le persone a vendere ed acquistare casa in totale sicurezza. E per farlo in maniera concreta abbiamo deciso di divulgare a chiunque ne abbia bisogno, degli approfondimenti su temi specifici relativi alla compravendita immobiliare con particolare attenzione al comparto residenziale.

Tutti aspiriamo a condurre una compravendita fluida e senza intoppi, purtroppo poi nella realtà non sempre fila via tutto liscio. Spesso si pensa di sapere tutto e di aver pianificato ogni singolo aspetto commerciale, burocratico e formale, ma la materia è talmente ampia che il rischio di commettere errori costosi è davvero dietro l'angolo.

Per questo motivo abbiamo deciso di coinvolgere professionisti esperti in materie immobiliari, intervistandoli su temi specifici. Faremo chiarezza su alcuni aspetti insidiosi nascosti nelle compravendite immobiliari e ci faremo dare dei consigli utili per evitare problemi e costosi imprevisti.

Parliamo di condominio, di spese straordinarie e consigli utili sia per chi vende casa sia per chi l'acquista.

Ci aiuta l'avvocatoValentina Barzaghi, titolare dello Studio Barzaghi di Meda (MB) in Viale Brianza 125, che si occupa principalmente di diritto condominiale, diritto di famiglia e risarcimento danni.

D. Ciao Valentina e grazie per il tuo tempo.

R. Ciao Pierangelo, grazie a te per avermi coinvolto in questa bella iniziativa di divulgazione per informare le persone e aiutarle con consigli mirati.

D. Cosa suggerisci di fare ad un proprietario di immobili che vuole mettere la casa sul mercato per non rischiare di commettere errori?

R. Il proprietario che decide di mettere in vendita l’immobile, per massima trasparenza, deve, a mio avviso, dopo aver verificato la situazione condominiale come sopra descritto, illustrare per iscritto, all’acquirente l’eventuale presenza di morosità, liti condominiali e interventi manutentivi già deliberati o in procinto di essere deliberati, nonché ogni circostanza che potrebbe far insorgere in capo all’acquirente, una spesa imprevista. E, laddove il prezzo d’acquisto sia stato determinato (al ribasso) anche in ragione delle precarie condizioni dell’immobile e della necessità di procedere ad interventi di manutenzione straordinaria, specificare tale circostanza nel contratto preliminare e/o nel rogito. Facendo un esempio concreto, se è stata discussa in assemblea la necessità di procedere al rifacimento della facciata e/o del tetto, ma la spesa non è ancora stata deliberata ed il prezzo è stato proporzionalmente abbassato in previsione di questa futura spesa, a tutela del venditore è opportuno che di ciò si faccia menzione in sede di compravendita.

D. Nel momento in cui si va ad acquistare una casa, quali sono i temi condominiali a cui prestare attenzione?

R. Prima di procedere alla formulazione di una proposta d’acquisto di un immobile situato in contesto condominiale è necessario verificare alcuni aspetti fondamentali. La prima questione da affrontare riguarda lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali relativi all’unità immobiliare. Ciò in quanto l’acquirente, laddove non fossero stati corrisposti puntualmente dal precedente proprietario è tenuto a versare al Condominio gli oneri condominiali relativi all’annualità in corso al momento del rogito e all’annualità precedente (art. 63 disp. att. c.c.).Certo, queste somme potranno essere poi richieste in restituzione al venditore ma potrà essere necessario intraprendere un’azione giudiziaria e, in caso di insolvenza del venditore (pensiamo ad un costruttore edile / società immobiliare in cattive acque) resteranno a carico del nuovo proprietario. È bene verificare la situazione dei pagamenti delle spese condominiali anche in relazione all’intero stabile, poiché, in caso di morosità di altri condomini, il Condominio è tenuto ad agire con il recupero forzoso del credito e gli esborsi per spese legali (decreto ingiuntivo e pignoramenti) sono ripartiti, in via anticipata, in capo agli altri condomini (salvo poi ri-addebitarli al termine delle azioni al condomino moroso). Per il medesimo motivo è importante altresì verificare la presenza di eventuali liti in corso (ad es. per impugnazione di delibere assembleari) poiché il nuovo proprietario subentra nella posizione del precedente e quindi dovrà affrontare le conseguenze giuridiche e le spese degli eventuali giudizi in corso. Si noti bene che questa regola generale non si applica alle liti per risarcimento danni (per es. da cadute o infiltrazioni). In tali casi il nuovo acquirente non è chiamato a partecipare né alle spese del giudizio già pendente né al pagamento dell’eventuale risarcimento - ancorché la sentenza venga emessa in epoca successiva al rogito - poiché tutte le conseguenze pregiudizievoli rimarranno in capo al soggetto proprietario dell’unità immobiliare al momento del verificarsi dell’evento lesivo.

D. Quali documenti è bene chiedere di poter visionare?

R. Per avere una panoramica il più possibile completa della situazione condominiale suggerisco innanzitutto di richiedere al venditore di farsi rilasciare dall’Amministratore l’“attestazione dei pagamenti e degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso” ai sensi dell’art. 1130 n. 9 c.c. Accanto a questo documento, sarebbe bene esaminare anche i verbali assembleari (assemblee ordinarie e straordinarie) degli ultimi anni, risalendo almeno ai cinque anni precedenti, al fine di verificare l’esistenza di delibere in ordine all’esecuzione di interventi manutentivi. Può infatti capitare che detti interventi, se importanti, possano ancora essere in corso di esecuzione e non siano state ancora emesse tutte le rate di pagamento. Può altresì capitare che l’Assemblea affronti discussioni in ordine alla necessità di pianificare determinati interventi manutentivi, magari incaricando un tecnico per l’espletamento di analisi preliminari e costituendo un fondo straordinario, senza tuttavia deliberare l’esecuzione dell’opera e la relativa spesa, rinviando ad un secondo momento la decisione. La materia condominiale è complessa e non sempre le delibere in ordine agli interventi manutentivi, soprattutto se straordinari, sono assunte in maniera chiara e puntuale, per cui, al fine di evitare spiacevoli liti post rogito, in via prudenziale è sempre bene verificare lo stato dei fatti prima di formulare la proposta d’acquisto, così da poter, in sede di trattativa, discutere con il venditore gli aspetti poco chiari e raggiungere un accordo sulla ripartizione dei costi.

D. Nel caso in cui ci siano delle spese straordinarie come avviene esattamente la gestione delle stesse?

R. La giurisprudenza riconosce, in mancanza di accordo tra le parti, che le spese straordinarie deliberate prima della vendita (anche se eseguite in epoca successiva) siano poste a carico del precedente proprietario, mentre gli interventi che, sebbene pianificati antecedentemente alla vendita, siano stati deliberati, nel loro ammontare, successivamente al rogito, saranno a carico del nuovo proprietario. Poiché nella pratica, spesso è difficile individuare il momento della delibera è sempre meglio affrontare l’argomento “spese straordinarie” prima dell’acquisto e definire per iscritto, con il venditore, la ripartizione dei costi di manutenzione straordinaria.

Davvero grazie Valentina. Siamo sicuri che chi leggerà questo articolo potrà trarne degli utili insegnamenti.

Nel caso qualcuno volesse approfondire questi argomenti ecco qui tutti i dati per contattare l'avvocato Barzaghi.

ReSidia Property Solutions è un'agenzia immobiliare specializzata nel segmento residenziale del mercato. Trattiamo principalmente la compravendita e l'affitto di case. Questo per i nostri clienti vuol dire poter contare su una conoscenza profonda del mercato di riferimento, su azioni di marketing mirate e su un lavoro basato sulla qualità e non sulla quantità.

Blog