28-02-2018

Ecco i Documenti che DEVI Avere se Vuoi Vendere Casa!

Quando decidi di mettere in vendita la tua casa, se vuoi completare il passaggio di proprietà in modo semplice e sereno, devi essere in possesso di tutta la documentazione necessaria e  obbligatoria per legge  per poterlo cedere a qualcun altro.
Molte persone commettono l’errore di non preparare in anticipo la documentazione e di arrivare davanti al notaio senza alcuni documenti fondamentali. Questo naturalmente, oltre ad essere un segnale di poca preparazione, è anche un impiccio che può causare ritardi e, a volte, rischia addirittura di far saltare una compravendita. 

È fondamentale avere tutta la documentazione necessaria prima di mettere l’immobile sul mercato. Immagina un acquirente che si trova a dover scegliere tra due appartamenti simili, nella stessa zona e con prezzi molto vicini. Una di queste casa ha tutta la documentazione pronta, verificata e disponibile raccolta in un bel fascicoletto. L’altra no. 
Quale casa secondo te, darà maggiori garanzie all’acquirente? Su quale casa l'acquirente si sentirà più tranquillo di fare una proposta d'acquisto?

Naturalamente quella con la documentazione pronta! Ovvio, no? Benissimo, spero di averti trasmesso l’importanza di questo noioso ma fondamentale passaggio. 

Ma di quali documenti stiamo parlando? Ecco qui una lista completa che ti mette al riparo da spiacevoli imprevisti:

 APE:   attestato di prestazione energetica. È obbligatorio inserire la classe energetica e il relativo dato di consumo annuo anche negli annunci immobiliari e sui cartelli esposti sui portoni e cancelli dei palazzi. È possibile ottenerla tramite un tecnico abilitato. Gli estremi dell' APE  verranno inseriti nell'atto notarile di compravendita e in sua essenza non è possibile completare il passaggio di proprietà. Se hai acquistato la tua casa dal 2009 in poi, doversti già averlo allegato al rogito. Ricorda: serve l'originale o una copia conforme autenticata. Se non sai a chi rivolgerti puoi tranquillamente scriverci e ti saprò indicare un tecnico competente e veloce.

 ATTO DI PROVENIENZA: è la scrittura autenticata ( contratto redatto da un pubblico ufficiale ) con la quale sei entrato in possesso del tuo appartamento. Può essere: l'atto notorile di compravendita, la successione, la donazione, un’assegnazione tramite sentenza del Tribunale. Se non hai una copia di questo documento la puoi recuperare nella Conservatoria dei Registri Immobiliari o contattando lo studio del notaio che ha redatto l'atto di acquisto.

 SCHEDA CATASTALE RASTERIZZATA:è la planimetria in scala del tuo appartamento e delle relative pertinenze (box). Di solito è allegata all’atto notarile ma nel caso tu non disponga della scheda la puoi recuperare andando in Catasto, on-line, oppure incaricandoci di recuperarla per te.

CERTIFICATO DI AGIBILITA': una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che è  obbligo del venditore  reperire tale certificato e consegnarlo all’acquirente. In assenza di questo certificato l’acquirente può non concludere il contratto per colpa del venditore. Inoltre se l’acquirente deve accedere ad un mutuo è molto difficile che la banca conceda il finanziamento in assenza di questo certificato. Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune dove sorge l’immobile e attesta che l’immobile e i suoi impianti rispettano i requisiti sicurezza, igiene e salubrità previsti dalla legge.  

 PRATICHE EDILIZIE:se durante gli anni hai fatto delle modifiche sostanziali al tuo appartamento (bastano anche un muro demolito o costruito o in ingresso ad una stanza modificato) devi essere in possesso di una pratica edilizia che ne attesti lo stato. In sostenza devi aver presentato a suo tempo in Comune il progetto del lavoro tramite un tecnico. Devi anche aver allineato la situazione catastale con quella urbanistica.  Se non c’è allineamento hai un problema.  La tua casa rischia di risultareinvendibileperché viziata da un abuso. Se hai fatto delle modifiche senza le dovute autorizzazioni devi per forza di cose fare una sanatoria tramite un tecnico. Anche in questo caso, se ti occorre una consulenza puoi scriverci in modo tale che, una volta appurata la difformità, ti possiamo indicare il tecnico più inidcato per risolverla.

 REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E ULTIMI VERBALI DELLE ASSEMBLEE:non dovresti avere problemi con questi documenti in quanto reperibili presso l’amministratore del tuo stabile. Devi però sapere che al momento dell’atto notarile di compravendita devi aver saldato tutte le spese condominiali fino a quel giorno. Restano a carico tuo anche eventuali spese straordinarie già deliberate.

 LIBERATORIA PER LE SPESE CONDOMINIALI:è un documento che va richiesto all'amministratore del condominio che dovrà dichierare che, alla data del rogito non sussistono rata scadute e non pagate delle spese ordinarie e straordinarie a tuo carico.

 VISURE IPOTECARIE E CATASTALI: la visura ipotecaria è un documento che permette di determinare se un soggetto, persona fisica o giuridica, è intestatario di beni immobili e di identificare la presenza di gravami sugli stessi. I gravami sono: ipoteche legali, ipoteche giudiziarie, ipoteche volontarie e citazioni (atti che contestano la titolarità dell'immobile o chiedono la conclusione di un contratto preliminare). La visura catastale è un documento rilasciato dall’agenzia delle entrate che contiene i dati fisici e fiscali di un immobile. Questi documenti servono per dimostrare al possibile acquirente che non sta per comprare una casa viziata o gravata da iscrizioni che potrebbero limitarne il possesso. 

Se c'è qualcosa da sistemare, fallo subito!

Molte persone commettono l’errore di  non sistemare la parte tecnica e documentale relativa all’immobile da vendere prima di metterlo sul mercato.  Pensano sia inutile spendere dei soldi senza avere prima trovato l’acquirente. Questo è un grosso errore e può trasformarsi rapidamente in un problema. Il rischioè quello di compromettere la vendita. 
Se durante la fase di raccolta dei documenti ti accorgi che qualcosa manca o che ci sono situazioni catastali, giuridiche o urbanistiche in sospeso o da sistemare,  attivati subito tramite un tecnico per risolvere la cosa, perché è davvero importante. 
Dal 2010 la conformità catastale e urbanistica viene riportata negli atti di compravendita. La difformità può portare alla nullità dell’atto e come immaginerai si trascinerà per anni con cause legali, rimborsi e risarcimento danni. Sicuramente una situazione da evitare. 
Pensa per un attimo a questo scenario: hai trovato un acquirente che vuole comprare la tua casa, ma che non può aspettare i tempi necessari per sistemare la situazione tecnica per poter andare al rogito. Un bel danno, vero?  
Ricorda che per sistemare la documentazione ti dovrai interfacciare con enti pubblici e i tempi per ricevere risposte e soluzioni non sono sempre brevi. Anzi. E naturalmente lo stesso discorso vale anche per eventuali rettifiche o sanatorie.  
Per cui, non perdere tempo e controlla subito di avere tutta la documentazione in ordine e che ci sia allineamento tra lo stato di fatto del tuo appartamento, le schede catastali e la documentazione urbanistica depositata in comune. 

Se non sai da che parte iniziare contattaci, lo vedremo assieme e potrò fornirti i nomi dei tecnici che collaborano abitualmente con noi. 

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