La cedolare secca 2027 potrebbe rappresentare una delle novità fiscali più interessanti degli ultimi anni per chi possiede una casa da affittare. Il Governo ha infatti annunciato una riduzione delle imposte sui contratti a canone concordato, con un’agevolazione ancora maggiore per chi affitta ai giovani.

Il 28 ottobre 2026, il Consiglio dei ministri ha approvato il disegno di legge di Bilancio per il 2027. Tra le misure annunciate figura la riduzione della cedolare secca dall’attuale 10% al 5%, con la possibilità di arrivare all’1% quando l’inquilino ha fino a 35 anni.

Sky TG24+1 a questo link tutte le misure previste nella Legge di Bilancio 2027

Per molti proprietari, soprattutto a Monza, in Brianza e a Milano, questa novità potrebbe cambiare la convenienza economica degli affitti.

Attenzione, però: le nuove aliquote non sono ancora in vigore. Il provvedimento deve completare l’iter parlamentare e potrebbe subire modifiche.

Vediamo cosa cambierebbe e, soprattutto, quanto potrebbe guadagnare realmente un proprietario.

Cedolare secca 2027: cosa cambia per gli affitti?

Per comprendere la portata della proposta, bisogna partire dalle regole attuali.

Oggi, chi affitta un’abitazione può scegliere, se ne possiede i requisiti, la cedolare secca. Si tratta di un’imposta che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sul reddito da locazione, oltre alle imposte di registro e di bollo sul contratto.

Le aliquote ordinarie sono due:

• 21% per i contratti a canone libero, nei quali il proprietario stabilisce il canone in accordo con l’inquilino.

• 10% per i contratti a canone concordato agevolabili, nei quali l’affitto deve rispettare i parametri stabiliti dagli accordi territoriali.

Con la proposta contenuta nella Manovra 2027, la seconda aliquota scenderebbe al 5%.

Inoltre, per i contratti a canone concordato stipulati con giovani fino a 35 anni, l’imposta potrebbe ridursi ulteriormente all’1%.

È una differenza significativa. Tuttavia, per capire se conviene davvero, non basta confrontare le percentuali.

Cedolare secca al 5% e all’1%: quanto si risparmierebbe?

Facciamo un esempio concreto.

Immaginiamo un appartamento affittato a canone concordato per 800 euro al mese. Il proprietario incassa quindi 9.600 euro lordi all’anno.

Ecco come cambierebbe la tassazione.

Simulazione teorica su 9.600 € annui, senza considerare IMU, spese e altri costi. Le aliquote proposte sono subordinate all’approvazione definitiva.

Con l’aliquota del 5%, il proprietario risparmierebbe 480 euro all’anno.

Con quella dell’1%, invece, il risparmio rispetto all’attuale 10% arriverebbe a 864 euro all’anno.

Naturalmente, l’aliquota dell’1% richiederebbe il rispetto delle condizioni che saranno stabilite dalla normativa definitiva.

Ma c’è una domanda ancora più interessante.

Meglio il canone libero o il canone concordato nel 2027?

Quando un proprietario mi chiede una consulenza per affittare casa, spesso la prima domanda è: «Quanto posso chiedere al mese?».

È comprensibile. Tuttavia, ritengo che la domanda più importante sia un’altra:

«Quanto mi rimarrà realmente in tasca alla fine dell’anno?»

Perché l’affitto più alto non è necessariamente quello più conveniente.

Un esempio pratico: 1.000 euro liberi oppure 850 euro concordati?

Immaginiamo un appartamento che, sul mercato libero, potrebbe essere affittato a 1.000 euro mensili.

Supponiamo, inoltre, che per lo stesso immobile sia possibile applicare un canone concordato di 850 euro mensili, nel rispetto dell’accordo territoriale.

Con il canone libero, il proprietario incasserebbe 12.000 euro annui. Dopo la cedolare al 21%, rimarrebbero 9.480 euro.

Con il canone concordato, invece, il reddito lordo sarebbe di 10.200 euro. Applicando l’ipotetica aliquota del 5%, il netto dopo la sola imposta salirebbe a 9.690 euro.

Infine, con la cedolare all’1%, arriverebbe a 10.098 euro.

Il risultato è interessante: affittando a 150 euro in meno al mese, il proprietario potrebbe ritrovarsi con un reddito annuo superiore.

Nel primo caso guadagnerebbe 210 euro in più. Nel secondo, addirittura 618 euro.

Questo non significa che il canone concordato sia sempre la scelta migliore. Dimostra, però, quanto la fiscalità possa influenzare la redditività di un immobile.

Canone concordato: attenzione anche all’IMU

C’è un altro elemento che molti proprietari sottovalutano.

Per gli immobili locati con contratti a canone concordato che rispettano i requisiti previsti, la normativa nazionale riconosce una riduzione del 25% dell’IMU calcolata secondo le regole applicabili.

In altre parole, si paga il 75% dell’imposta altrimenti dovuta.

Di conseguenza, il vantaggio economico del canone concordato potrebbe essere ancora maggiore rispetto a quello mostrato nella simulazione precedente.

Naturalmente, per ottenere un confronto attendibile bisogna considerare anche le aliquote comunali, le eventuali agevolazioni locali, le spese di manutenzione e i periodi in cui l’immobile potrebbe rimanere sfitto.

Il vero rendimento di una casa in affitto si misura su ciò che rimane, non soltanto su ciò che si incassa.

Cedolare secca 2027 a Monza, Milano e Brianza: quali opportunità?

Nel mercato immobiliare in cui lavoro quotidianamente, la differenza tra canone libero e concordato può variare sensibilmente.

A Monza, per esempio, due appartamenti con la stessa superficie possono avere valori locativi molto diversi in base alla zona, alle condizioni interne, alla classe energetica e alla presenza di accessori.

Lo stesso vale per Milano e per i comuni della Brianza.

Per questo motivo, non esiste una risposta valida per tutti.

Se il canone concordato consentito è molto inferiore al valore di mercato, il risparmio fiscale potrebbe non compensare la perdita di reddito.

Al contrario, quando la differenza tra i due canoni è contenuta, la nuova cedolare secca potrebbe rendere il contratto concordato particolarmente interessante.

Penso soprattutto ai proprietari che cercano una rendita stabile, desiderano limitare i periodi di sfitto e preferiscono una locazione residenziale di medio-lungo periodo.

In questi casi, una simulazione personalizzata può fare davvero la differenza.

Affitti agli under 35: un’opportunità anche per i giovani?

La proposta di ridurre la cedolare secca all’1% per chi affitta a giovani fino a 35 anni nasce anche dall’esigenza di favorire l’accesso alla casa.

Nelle grandi città, infatti, trovare un’abitazione in affitto a condizioni sostenibili può essere complicato, soprattutto per chi sta iniziando a lavorare o vuole costruire una propria autonomia.

Un’imposta così ridotta potrebbe incentivare alcuni proprietari a scegliere il canone concordato.

Tuttavia, non è detto che il vantaggio fiscale si traduca automaticamente in una diminuzione generalizzata degli affitti.

Perché questo accada, servono immobili disponibili, accordi territoriali adeguati e proprietari disposti a utilizzare questa formula.

Inoltre, rimane un aspetto fondamentale: la sicurezza della locazione.

Chi affitta vuole avere ragionevoli garanzie sulla puntualità dei pagamenti e sulla corretta gestione dell’immobile.

Di conseguenza, anche con una tassazione più favorevole, la selezione accurata dell’inquilino continuerà a essere decisiva.

Cedolare secca 2027: le domande ancora senza risposta

Nonostante l’interesse suscitato dall’annuncio, ci sono diversi aspetti che dovranno essere chiariti durante l’iter legislativo.

In particolare, bisognerà capire se le nuove aliquote si applicheranno anche ai contratti già in essere oppure soltanto a quelli stipulati successivamente.

Sarà inoltre necessario conoscere la data esatta di decorrenza e le condizioni richieste per beneficiare dell’aliquota dell’1%.

Un altro punto riguarda l’età dell’inquilino: cosa accadrà quando compirà 36 anni? Il beneficio verrà meno immediatamente oppure saranno previste regole particolari?

Infine, occorrerà verificare le modalità di applicazione nei diversi casi contrattuali.

Fino all’approvazione definitiva, quindi, sarebbe prematuro prendere decisioni basandosi esclusivamente sulle nuove percentuali.

Conviene aspettare il 2027 per affittare casa?

È una domanda che molti proprietari potrebbero porsi nelle prossime settimane.

La risposta dipende dalla situazione concreta.

Se un appartamento è già libero e pronto per essere affittato, aspettare diversi mesi potrebbe comportare una perdita di reddito superiore al possibile risparmio fiscale.

Viceversa, per chi sta programmando una nuova locazione nei prossimi mesi, può essere utile approfondire fin da subito le differenze tra canone libero e concordato.

Inoltre, chi ha già un immobile locato dovrebbe verificare le condizioni del contratto esistente prima di ipotizzare modifiche.

Il consiglio è semplice: non scegliere in base a un’aliquota annunciata, ma costruire una strategia sui numeri effettivi del proprio immobile.

La mia considerazione: il proprietario deve ragionare come un investitore

Considero la proposta sulla cedolare secca 2027 particolarmente interessante perché potrebbe cambiare il modo in cui molti proprietari valutano la redditività di una casa.

Per anni, il ragionamento è stato spesso molto semplice: più alto è l’affitto, maggiore è il guadagno.

Ma non funziona sempre così.

Un immobile è un investimento e, come ogni investimento, deve essere valutato considerando il rendimento netto, i costi, la continuità delle entrate e i rischi.

Allo stesso tempo, non credo che una tassazione all’1% possa risolvere da sola il problema degli affitti.

Per convincere più proprietari a mettere a disposizione le proprie abitazioni servono anche maggiore fiducia, tutela contro la morosità e procedure efficaci in caso di controversie.

La novità più importante, quindi, non è soltanto la possibilità di pagare meno tasse.

È che, in determinate condizioni, affittare a un canone più basso potrebbe significare guadagnare di più.

E questa è una prospettiva che merita attenzione.

Hai una casa da affittare a Monza, Milano o in Brianza?

Prima di scegliere tra canone libero e concordato, è utile conoscere il rendimento effettivo delle due soluzioni.

Con Residia possiamo analizzare il valore locativo del tuo immobile, verificare le possibilità offerte dal canone concordato e confrontare i diversi scenari economici, anche con il supporto di un consulente fiscale per gli aspetti tributari.

L’obiettivo non è semplicemente trovare un inquilino, ma aiutarti a ottenere un reddito sostenibile, tutelando il tuo patrimonio immobiliare.

Se vuoi approfondire la situazione del tuo appartamento, contattami per una consulenza personalizzata.

Pierangelo Beretta
Agente immobiliare e fondatore di Residia Property Solutions

Più Valore alla Tua Casa. Non è uno slogan. È un metodo.

Fonti e aggiornamento

Articolo aggiornato al 29 ottobre 2026.

Le aliquote del 5% e dell’1% sono misure annunciate nell’ambito del disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre 2026. Non sono ancora disposizioni definitive.

I calcoli riportati sono simulazioni illustrative e non sostituiscono una valutazione fiscale personalizzata.

L'articolo Cedolare secca 2027: affittare casa potrebbe diventare molto più conveniente proviene da Agenzia immobiliare Monza Via E. de Amicis 4.