Il mercato degli affitti sta rallentando? Cosa sta succedendo tra Milano, Sesto e Monza

Negli ultimi anni, pubblicare un buon appartamento in affitto a Milano, Sesto San Giovanni o Monza significava quasi sempre ricevere numerose richieste in poco tempo.

Il problema raramente era trovare persone interessate. La vera selezione arrivava dopo, tra visite, verifica della documentazione reddituale e scelta del conduttore.

Negli ultimi mesi, però, stiamo osservando qualcosa di diverso.

Su alcuni immobili arrivano meno richieste, i tempi di permanenza sul mercato si stanno allungando e, soprattutto, gli inquilini sembrano avere più alternative e confrontano con maggiore attenzione gli appartamenti disponibili.

La domanda, quindi, è inevitabile:

il mercato degli affitti sta rallentando?

Guardando i dati disponibili e confrontandoli con ciò che osserviamo quotidianamente sul mercato, la risposta è più articolata di un semplice sì o no.

Non stiamo assistendo a un crollo generalizzato dei canoni. Ci sono però segnali di un mercato delle locazioni meno sbilanciato a favore dei proprietari rispetto agli ultimi anni.

Mercato degli affitti a Milano: meno domanda e più offerta

Il segnale più evidente arriva dal mercato degli affitti di Milano.

Secondo il Sentiment del secondo trimestre 2026 di FIMAA Milano Lodi Monza Brianza,il 61% degli agenti immobiliari intervistati rileva una diminuzione della domanda di locazione a Milano città.

Non è l’unico indicatore da osservare.

Il 50% degli operatori segnala una diminuzione dei canoni e FIMAA evidenzia anche un aumento dell’offerta di appartamenti disponibili, attribuito in parte al ritorno sul mercato delle locazioni tradizionali di immobili precedentemente destinati agli affitti brevi.

Questo non significa che affittare casa a Milano sia improvvisamente diventato economico.

I canoni richiesti a Milano restano elevati, nell’ordine di circa 22-23 euro al metro quadro al mese, con differenze molto importanti tra quartieri, caratteristiche e qualità degli immobili.

Ma c’è una distinzione fondamentale: canoni richiesti elevati e domanda elevata non sono necessariamente la stessa cosa.

Ed è proprio qui che potrebbe trovarsi uno dei cambiamenti più interessanti del mercato.

Affitti a Milano: un caso concreto in zona Porta Vittoria

Recentemente abbiamo pubblicato un bilocale di circa 60 mq in zona Porta Vittoria a Milano, con un canone richiesto di 1.350 euro al mese più 200 euro di spese condominiali.

Rapportato alla superficie, il canone è sostanzialmente coerente con i valori di offerta della zona.

Eppure, nelle prime fasi della commercializzazione, la risposta del mercato è stata inferiore rispetto a quella che probabilmente avremmo registrato qualche tempo fa.

Naturalmente, un singolo appartamento non fa statistica e sarebbe sbagliato ricavare da questo caso una conclusione generale sul mercato degli affitti milanese.

È però un segnale che merita attenzione.

Il potenziale inquilino, infatti, non ragiona soltanto sui 1.350 euro di canone indicati nell’annuncio.

Ragiona sui 1.550 euro che dovrà sostenere ogni mese tra affitto e spese condominiali.

Ed è questa cifra che confronterà con le altre abitazioni disponibili.

Affitti a Sesto San Giovanni: il prezzo al metro quadro non racconta tutto

Un altro caso recente riguarda il mercato degli affitti di Sesto San Giovanni.

Un bilocale di circa 90 mq è rimasto sul mercato per circa tre mesi con una richiesta di 1.100 euro al mese più 250 euro di spese.

Considerando esclusivamente il prezzo al metro quadro, circa 12 euro/mq al mese, il canone poteva apparire competitivo rispetto ai valori medi richiesti a Sesto San Giovanni.

Il mercato, però, ci ha dato un’indicazione differente.

L’esborso mensile complessivo per l’inquilino arrivava infatti a:

1.350 euro al mese.

Con quel budget, oggi a Sesto San Giovanni è possibile trovare sul mercato anche alcuni trilocali.

Ed è qui che emerge il limite del semplice confronto basato sul prezzo al metro quadro.

Chi cerca un bilocale non attribuisce necessariamente un valore proporzionale ai 20 o 30 metri quadrati in più. Una coppia con un determinato budget può preferire un appartamento leggermente più piccolo ma dotato di una seconda camera, utilizzabile come studio, stanza per un figlio o ambiente aggiuntivo.

Dopo circa tre mesi di commercializzazione abbiamo quindi deciso di riposizionare il canone a 1.000 euro al mese più spese.

Non perché l’immobile abbia improvvisamente perso valore.

Ma perché tre mesi di esposizione rappresentano un’informazione che nessuna valutazione teorica può ignorare:

a determinate condizioni, il mercato non lo stava assorbendo.

Mercato degli affitti a Monza: domanda ancora sostenuta, ma inquilini più selettivi

La situazione del mercato degli affitti a Monza è differente.

I dati FIMAA relativi al secondo trimestre 2026 non indicano infatti una contrazione generalizzata: il 67% degli operatori intervistati segnala ancora una domanda di locazione in aumento a Monza città.

Anche i canoni richiesti sui principali portali immobiliari rimangono sostenuti, mediamente intorno ai 14 euro/mq al mese, naturalmente con differenze importanti tra quartieri, tipologie, dimensioni e condizioni degli immobili.

Eppure, anche a Monza, nella nostra attività quotidiana stiamo osservando in alcuni casi una maggiore difficoltà rispetto al passato nel trasformare la pubblicazione di un immobile in visite e candidature concrete.

Le due cose non sono necessariamente in contraddizione.

Un mercato può mantenere una domanda complessivamente elevata e, contemporaneamente, diventare più selettivo nel rapporto tra canone richiesto e qualità dell’immobile offerto.

Ed è proprio questo uno degli aspetti che un proprietario dovrebbe osservare oggi.

Come stabilire il giusto canone di affitto? Il prezzo al metro quadro non basta

Per anni il prezzo al metro quadro è stato uno degli indicatori principali utilizzati per confrontare gli immobili.

Rimane un parametro importante, ma nelle locazioni può diventare insufficiente, soprattutto quando il costo mensile complessivo raggiunge determinate soglie.

Torniamo al caso del bilocale di Sesto San Giovanni.

A 1.100 euro per circa 90 mq, il prezzo al metro quadro appariva interessante.

Ma l’inquilino non paga un metro quadro.

Paga una rata mensile.

E quella rata, considerando anche le spese condominiali, arrivava a 1.350 euro.

Lo stesso ragionamento vale per Milano: 1.350 euro di canone possono risultare coerenti con i valori medi della zona, ma aggiungendo 200 euro di condominio il costo effettivo diventa 1.550 euro ogni mese.

La sostenibilità economica viene valutata sul secondo numero, non sul primo.

Per questo, quando si deve stabilire il canone di locazione di un appartamento, non basta moltiplicare la superficie per una quotazione media al metro quadro.

Occorre capire con quali immobili il potenziale conduttore confronterà realmente quella casa.

Più appartamenti in affitto significano più possibilità di scelta

C’è poi un secondo elemento che sta modificando gli equilibri del mercato.

Quando l’offerta di appartamenti in affitto è molto scarsa, l’inquilino ha poco potere di scelta.

Trova un’abitazione compatibile con le proprie esigenze, la visita e deve decidere rapidamente perché sa che potrebbero esserci molte altre persone interessate.

Quando il numero degli immobili disponibili aumenta, il comportamento cambia.

Il potenziale conduttore può confrontare canone, spese condominiali, condizioni dell’appartamento, arredamento, posizione, efficienza energetica, presenza di balconi, seconda camera, ascensore e servizi della zona.

E può permettersi di aspettare.

Questo rende inevitabilmente più difficile affittare gli immobili che si trovano anche solo leggermente sopra il corretto equilibrio tra prezzo, caratteristiche e concorrenza.

Quanto costa lasciare un appartamento sfitto?

C’è infine un calcolo molto semplice che ogni proprietario dovrebbe fare prima di decidere il canone da richiedere.

Supponiamo di voler ottenere 1.100 euro al mese e di non voler scendere a 1.000 euro.

La differenza è di:

100 euro al mese, cioè 1.200 euro in un anno.

Ma un solo mese di appartamento vuoto significa perdere 1.100 euro.

Tre mesi senza conduttore significano 3.300 euro di canoni non incassati.

Per recuperare quei 3.300 euro attraverso i 100 euro mensili di maggiore canone servirebbero 33 mesi di locazione.

Per questo il canone più alto non è necessariamente quello che produce il rendimento migliore per il proprietario.

Il risultato economico va misurato sul canone realmente incassato e sul tempo necessario per trovare il conduttore, non sul prezzo pubblicato nell’annuncio.

Gli affitti stanno scendendo a Milano, Sesto San Giovanni e Monza?

Ad oggi sarebbe prematuro parlare di un calo generalizzato degli affitti.

I dati disponibili non mostrano una diminuzione uniforme dei canoni tra Milano, Sesto San Giovanni e Monza.

Mostrano però qualcosa che, per chi deve affittare un immobile, può essere altrettanto importante.

A Milano esistono segnali concreti di riduzione della domanda e aumento dell’offerta. Nell’hinterland e a Monza la domanda appare complessivamente più resistente, ma nella nostra esperienza operativa stiamo osservando una maggiore selettività anche in questi mercati.

La fase nella quale sembrava sufficiente pubblicare un appartamento per ricevere immediatamente numerose richieste potrebbe quindi essere in evoluzione.

E questo riporta al centro una competenza che negli anni di domanda fortissima poteva sembrare quasi secondaria:

stabilire il corretto canone di locazione.

Non il prezzo più alto presente sui portali immobiliari.

Non quello ottenuto moltiplicando semplicemente i metri quadrati per una quotazione media.

E nemmeno quello che il proprietario vorrebbe ottenere.

Ma il canone al quale, nelle condizioni di mercato attuali, esiste realmente una domanda disponibile ad affittare quello specifico immobile.

È una differenza sottile solo in apparenza.

Perché tra mettere una casa in affitto e affittarla davvero passa esattamente da qui.

Devi affittare casa a Milano, Monza o in Brianza?

Una corretta valutazione del canone di locazione non dovrebbe limitarsi a indicare quanto chiedere.

In Residia Property Solutions analizziamo i valori della zona, gli immobili realmente concorrenti, il costo mensile complessivo per il conduttore, il livello della domanda e la risposta concreta del mercato.

L’obiettivo non è individuare semplicemente il canone più alto teoricamente possibile, ma capire a quale prezzo l’immobile ha concrete possibilità di essere scelto e affittato in tempi corretti.

Se possiedi un appartamento a Monza, Milano o in Brianza e vuoi capire quale canone può sostenere oggi il mercato, puoi richiedere una valutazione dell’immobile a Residia Property Solutions, cliccando qui: contattaci