Se stai cercando casa o pensi di farlo nei prossimi mesi, ci sono alcune verità scomode che devi conoscere per evitare brutte sorprese. Sebbene la maggior parte degli agenti immobiliari sia professionale, esiste una minoranza che agisce con superficialità o poca trasparenza, e raccontando bugie che possono mettere a rischio il tuo investimento.
In questo articolo, esploriamo le bugie e le omissioni più comuni, fornendo consigli pratici per tutelarti e acquistare casa in modo sicuro.
Cosa Dice la Legge: Gli Obblighi degli Agenti Immobiliari
La Legge 39/89 impone agli agenti immobiliari di comunicare tutte le circostanze conosciute o conoscibili che possono influire sulla conclusione di un affare. Questo significa che l’agente deve essere trasparente e fornire tutte le informazioni necessarie per prendere una decisione consapevole.
La Corte di Cassazione ha ribadito in più frasi che un agente è responsabile non solo per ciò che sa, ma anche per ciò che dovrebbe sapere attraverso l’ordinaria diligenza professionale. Non rispettare questi obblighi può portare a richieste di risarcimento danni da parte dell’acquirente.
La Bugia Più Pericolosa: “Non posso darti la documentazione dell’immobile”
Una delle scuse più frequenti è questa: “Non posso darti la documentazione dell’immobile ora, ma lo faremo più avanti.” In realtà, questa affermazione può nascondere:
Difformità catastali o urbanistiche: Abusi edilizi non sanati o incongruenze tra planimetria e stato di fatto.
Vincoli o servitù: Come servitù di passaggio o vincoli paesaggistici che limitano l’uso dell’immobile.
Spese straordinarie condominiali imminenti: Lavori importanti, come il rifacimento del tetto o dell’ascensore, possono costarti migliaia di euro.
Cosa fare:
Chiedi sempre di visionare:
Planimetria catastale aggiornata.
Visura ipotecaria recente.
Verbali delle ultime assemblee condominiali .
Un agente trasparente non avrà problemi a fornirti questa documentazione e a guidarti per ottenerla.
Le Sottobugie più Comuni
1. “Non ci sono difformità urbanistiche.”
Alcuni agenti potrebbero omettere dettagli su abusi edilizi o difformità catastali. Questo può emergere solo al rogito, quando ormai hai versato caparre o provvigioni.
Soluzione:
Richiedi l’accesso agli atti in Comune e confronta i documenti con lo stato reale dell’immobile.
2. “Le spese condominiali sono basse e non ci sono interventi straordinari.”
Spesso viene minimizzata l’importanza delle spese condominiali, senza fornire dati concreti.
Soluzione:
Pretendi di visionare i consuntivi ei preventivi condominiali, oltre ai verbali delle ultime assemblee. Eventuali dati sensibili possono essere oscurati per rispettare la privacy.
3. “Non ci sono ipoteche sull’immobile.”
Un agente può affermare che l’immobile è libero da gravami senza mostrare una visura aggiornata.
Soluzione:
Richiedi una visura ipotecaria effettuata immediatamente prima della firma del compromesso.
4. “La casa è perfetta, pronta per essere abitata.”
Questa è una bugia che ignora i problemi tecnici, come impianti non a norma o certificazioni mancanti.
Soluzione:
Richiedi certificazioni aggiornate per tutti gli impianti (elettrico, idraulico, gas) e l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
5. “Non ci sono contenziosi legali o liti condominiali.”
Problemi con le vicinanze o controversie condominiali possono essere taciuti per non incidere sulla vendita.
Soluzione:
Parla con i residenti e richiedi una dichiarazione scritta dal venditore sull’assenza di contenuti.
Perché verificare tutto prima del Rogito
Aspettare la firma del rogito per effettuare tutte le verifiche è un errore. A quel punto, hai già versato caparre e provvigioni, rendendo complicato tornare sui tuoi passi. La trasparenza documentale dovrebbe essere un prerequisito, non un’aggiunta dell’ultimo minuto.
Il Consiglio Finale
Non lasciare nulla al caso. Fai domande, richiedi documenti e verifica ogni dettaglio, è un tuo diritto. Un agente immobiliare trasparente sarà sempre felice di fornirti tutte le informazioni necessarie. Diffida di chi ti spinge a firmare senza mostrare la documentazione completa.
Se vuoi qui puoi vedere il video pubblicato sul nostro canale YouTubein merito a questo argomento.
Nel caso ti sia sfuggito,in questo articolo trovile principali bugie che gli agenti immobiliari mediocri raccontano a chi deve casa.
Se hai dubbi o hai bisogno di aiuto per valutare un immobile, contattami. Trovi i miei riferimenti nella sezione “Contatti” del sito. Sono qui per aiutarti a fare scelte consapevoli e sicure.
Vendere casa è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita, ed è fondamentale affidarsi a un agente immobiliare esperto e trasparente. Tuttavia, nel settore ci sono agenti che, pur di ottenere incarichi, raccontano bugie o fanno promesse irrealistiche, causando danni ai venditori. In questo articolo esploreremo le tre principali bugie degli agenti immobiliari mediocri e capiremo come evitarle.
1. “Ho un cliente pronto ad acquistare la tua casa”
Questa è una delle promesse più frequenti. Ti senti dire che esiste già un acquirente interessato alla tua casa, pronto a fare un’offerta immediata. Sembra perfetto, vero? Ma la verità è che il più delle volte questo cliente non esiste affatto.
Perché lo fanno?
Questa affermazione è spesso solo una tattica per entrare in casa tua, creare un rapporto di fiducia e convincerti a firmare un incarico di vendita. Non solo: questi incarichi sono spesso di lunga durata, anche un anno, con clausole di tacito rinnovo e penali nascoste in caso di recesso anticipato.
Quali sono i rischi per te?
Perdita di tempo e di opportunità : convincere te stesso che ci sia un acquirente pronto, ma nel frattempo l’agente potrebbe non fare nulla di concreto per promuovere la tua casa.
Contratto vincolante e poco vantaggioso : firmare un incarico senza valutare altre opzioni potrebbe legarti a un agente poco motivato a valorizzare il tuo immobile, con il rischio di rimanere bloccato per mesi in una situazione sfavorevole.
Consiglio : chiedere sempre dettagli sul presunto acquirente e di verificare le reali condizioni del contratto prima di firmare. Un agente serio non ha bisogno di stratagemmi per dimostrare il proprio valore.
2. Gonfiare il prezzo di valutazione per ottenere l’incarico
Un’altra pratica scorretta è quella di offrire una valutazione superiore al reale valore di mercato per attirare i venditori. Questo approccio, purtroppo, porta spesso a risultati negativi.
Perché è rischioso?
Allontana gli acquirenti seri : Un prezzo troppo alto incoraggia chi cerca attivamente casa e sa valutare il reale valore di mercato. La casa resta sul mercato più a lungo, perdendo appeal.
Ritardo e svalutazione : Dopo mesi senza offerte, sarai costretto ad abbassare il prezzo per rendere competitivo, ma in quel punto gli acquirenti percepiscono il ribasso come un segno di urgenza, proponendo cifre ancora più basse.
Consiglio : Scegli un agente che basa le valutazioni su dati concreti e comparabili, non su promessa vuota.
A prima vista, questa può sembrare un’offerta vantaggiosa: non paga la provvigione e l’agente guadagna solo dall’acquirente. Ma è davvero così?
Perché è rischioso?
Questa strategia nasconde spesso costi camuffati , che finiranno comunque per ricadere su di te:
Offerte più basse : Se la provvigione viene caricata sull’acquirente, quest’ultimo farà offerte più basse per compensare il costo extra. In pratica, la pagherai comunque sotto forma di un prezzo di vendita ridotto.
Promozione insufficiente : La tua casa potrebbe non essere promossa adeguatamente, perché l’agente la usa solo come “specchietto” per attirare potenziali clienti da dirottare verso altri immobili per cui percepisce provvigioni più alte.
Quali sono i rischi per te?
Vendita penalizzata : La tua casa rischia di essere considerata “secondaria”, promossa solo per generare richieste e non per vendere al meglio.
Mancanza di trasparenza : La vera forza di un agente sta nel lavorare per massimizzare il valore della tua casa, non nel cercare scorciatoie.
Consiglio : Affidati a un professionista che lavora con chiarezza e motivazione, condividendo con te una strategia di vendita efficace.
Vendere casa è un processo complesso che richiede trasparenza e competenza. Evita le scorciatoie proposte da alcuni agenti immobiliari e scegli chi è disposto a lavorare seriamente per valorizzare il tuo immobile.
Su questo argomento trovi anche un video che abbiamo pubblicato sul nostro canale YouTube
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