Se stai cercando casa o pensi di farlo nei prossimi mesi, ci sono alcune verità scomode che devi conoscere per evitare brutte sorprese. Sebbene la maggior parte degli agenti immobiliari sia professionale, esiste una minoranza che agisce con superficialità o poca trasparenza, e raccontando bugie che possono mettere a rischio il tuo investimento.
In questo articolo, esploriamo le bugie e le omissioni più comuni, fornendo consigli pratici per tutelarti e acquistare casa in modo sicuro.
Cosa Dice la Legge: Gli Obblighi degli Agenti Immobiliari
La Legge 39/89 impone agli agenti immobiliari di comunicare tutte le circostanze conosciute o conoscibili che possono influire sulla conclusione di un affare. Questo significa che l’agente deve essere trasparente e fornire tutte le informazioni necessarie per prendere una decisione consapevole.
La Corte di Cassazione ha ribadito in più frasi che un agente è responsabile non solo per ciò che sa, ma anche per ciò che dovrebbe sapere attraverso l’ordinaria diligenza professionale. Non rispettare questi obblighi può portare a richieste di risarcimento danni da parte dell’acquirente.
La Bugia Più Pericolosa: “Non posso darti la documentazione dell’immobile”
Una delle scuse più frequenti è questa: “Non posso darti la documentazione dell’immobile ora, ma lo faremo più avanti.” In realtà, questa affermazione può nascondere:
Difformità catastali o urbanistiche: Abusi edilizi non sanati o incongruenze tra planimetria e stato di fatto.
Vincoli o servitù: Come servitù di passaggio o vincoli paesaggistici che limitano l’uso dell’immobile.
Spese straordinarie condominiali imminenti: Lavori importanti, come il rifacimento del tetto o dell’ascensore, possono costarti migliaia di euro.
Cosa fare:
Chiedi sempre di visionare:
Planimetria catastale aggiornata.
Visura ipotecaria recente.
Verbali delle ultime assemblee condominiali .
Un agente trasparente non avrà problemi a fornirti questa documentazione e a guidarti per ottenerla.
Le Sottobugie più Comuni
1. “Non ci sono difformità urbanistiche.”
Alcuni agenti potrebbero omettere dettagli su abusi edilizi o difformità catastali. Questo può emergere solo al rogito, quando ormai hai versato caparre o provvigioni.
Soluzione:
Richiedi l’accesso agli atti in Comune e confronta i documenti con lo stato reale dell’immobile.
2. “Le spese condominiali sono basse e non ci sono interventi straordinari.”
Spesso viene minimizzata l’importanza delle spese condominiali, senza fornire dati concreti.
Soluzione:
Pretendi di visionare i consuntivi ei preventivi condominiali, oltre ai verbali delle ultime assemblee. Eventuali dati sensibili possono essere oscurati per rispettare la privacy.
3. “Non ci sono ipoteche sull’immobile.”
Un agente può affermare che l’immobile è libero da gravami senza mostrare una visura aggiornata.
Soluzione:
Richiedi una visura ipotecaria effettuata immediatamente prima della firma del compromesso.
4. “La casa è perfetta, pronta per essere abitata.”
Questa è una bugia che ignora i problemi tecnici, come impianti non a norma o certificazioni mancanti.
Soluzione:
Richiedi certificazioni aggiornate per tutti gli impianti (elettrico, idraulico, gas) e l’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
5. “Non ci sono contenziosi legali o liti condominiali.”
Problemi con le vicinanze o controversie condominiali possono essere taciuti per non incidere sulla vendita.
Soluzione:
Parla con i residenti e richiedi una dichiarazione scritta dal venditore sull’assenza di contenuti.
Perché verificare tutto prima del Rogito
Aspettare la firma del rogito per effettuare tutte le verifiche è un errore. A quel punto, hai già versato caparre e provvigioni, rendendo complicato tornare sui tuoi passi. La trasparenza documentale dovrebbe essere un prerequisito, non un’aggiunta dell’ultimo minuto.
Il Consiglio Finale
Non lasciare nulla al caso. Fai domande, richiedi documenti e verifica ogni dettaglio, è un tuo diritto. Un agente immobiliare trasparente sarà sempre felice di fornirti tutte le informazioni necessarie. Diffida di chi ti spinge a firmare senza mostrare la documentazione completa.
Se vuoi qui puoi vedere il video pubblicato sul nostro canale YouTubein merito a questo argomento.
Nel caso ti sia sfuggito,in questo articolo trovile principali bugie che gli agenti immobiliari mediocri raccontano a chi deve casa.
Se hai dubbi o hai bisogno di aiuto per valutare un immobile, contattami. Trovi i miei riferimenti nella sezione “Contatti” del sito. Sono qui per aiutarti a fare scelte consapevoli e sicure.
Quando si compra o si vende una casa in condominio, uno degli aspetti centrali della transazione è la gestione delle spese condominiali. Queste spese, suddivise in ordinarie e straordinarie, possono essere fonte di confusione se non si comprendono bene le regole di competenza. In questo articolo, vedremo in modo chiaro e completo come gestire le spese condominiali nella compravendita immobiliare, a chi spettano e cosa accade nel caso in cui vengono deliberate spese straordinarie tra il contratto preliminare e il rogito.
Spese Ordinarie e Straordinarie: Qual è la Differenza?
Prima di approfondire la questione della competenza, è utile capire cosa si intende per spese ordinarie e straordinarie.
Spese Ordinarie Le spese ordinarie coprono la gestione corrente e la manutenzione di routine delle aree comuni. Rientrano in questa categoria le spese di pulizia, illuminazione delle parti comuni, manutenzione dell’ascensore, giardinaggio e amministrazione condominiale. Insomma, tutte quelle attività necessarie per mantenere il condominio in condizioni ottimali.
Spese straordinarie Le spese straordinarie comprendono gli interventi di manutenzione non programmati e di maggiore entità, come il rifacimento del tetto, la ristrutturazione della facciata o la sostituzione dell’ascensore. Questi lavori richiedono una delibera assembleare e un fondo apposito.
A chi Spettano le Spese Condominiali in Caso di Vendita?
Nella compravendita immobiliare, le spese condominiali sono suddivise in base alla competenza temporale e alla tipologia delle stesse.
Spese Ordinarie Le spese ordinarie spettano al proprietario attuale dell’immobile, ossia chi è proprietario nel momento in cui viene effettuato il pagamento. Se, ad esempio, le spese ordinarie vengono richieste dopo il rogito, queste saranno a carico del nuovo proprietario, a meno che non vi sia un accordo diverso tra le parti. Quindi la data del rogito, con il passaggio di proprietà, è lo spartiacque per chi capire a chi compete il pagamento delle spese ordinarie.
Spese Straordinarie Qui entra in gioco un’importante distinzione: le spese straordinarie deliberate prima del rogito, ma non ancora eseguite o pagate, restano a carico del venditore. Questo principio si basa sul fatto che la decisione di effettuare lavori straordinari è stata presa dal condominio quando il venditore era ancora proprietario.
Il Caso Particolare: Spese Straordinarie Deliberate tra Preliminare e Rogito
Un aspetto che può creare confusione è quello delle spese straordinarie deliberate nel periodo tra il contratto preliminare e il rogito . In questa fase, infatti, il venditore è ancora proprietario formale dell’immobile, ma il futuro acquirente ha già sottoscritto un impegno vincolante.
In linea di principio:
Le spese straordinarie deliberate durante il periodo compreso tra preliminare e rogito spettano al venditore, a meno che non vi sia un accordo diverso tra le parti. Questo perché la delibera avviene in un momento in cui l’acquirente non ha ancora completato l’acquisto e, quindi, non è ancora formalmente responsabile delle spese straordinarie.
Eccezioni e accordi tra le parti : In alcuni casi, il venditore e l’acquirente possono trovare un accordo diverso, prevedendo che l’acquirente si faccia carico delle spese deliberate tra preliminare e rogito. Tale accordo deve essere messo nero su bianco per evitare incomprensioni.
Come Tutelarsi: Consigli Pratici per Venditori e Acquirenti
Controllare i verbali dell’Assemblea condominiale Prima di firmare un preliminare di compravendita o una proposta di acquisto irrevocabile, è consigliabile chiedere di poter visionare una copia dei verbali delle assemblee più recenti. Questo permette di verificare se sono stati deliberati lavori straordinari o se ci sono discussioni in corso che potrebbero comportare spese future.
Inserire clausole specifiche nel preliminare Se le parti decidono di fare un accordo diverso per la suddivisione delle spese straordinarie, è fondamentale inserire una clausola nel preliminare. Ad esempio, si può specificare che le spese straordinarie deliberate tra preliminare e rogito saranno a carico dell’acquirente.
Verificare il rendiconto condominiale Richiedere il rendiconto condominiale per avere un quadro completo delle spese ordinarie e straordinarie previste. Questo documento è utile anche per capire eventuali debiti o crediti che potrebbero avere un impatto economico al momento del passaggio di proprietà.
Conclusioni
La gestione delle spese condominiali è un aspetto cruciale nella compravendita immobiliare. Comprendere la distinzione tra spese ordinarie e straordinarie e sapere a chi spettano evita incomprensioni e controversie. In caso di spese straordinarie deliberate tra preliminare e rogito, il venditore è solitamente responsabile, ma è sempre possibile stabilire un accordo diverso. Inserire clausole specifiche nel contratto preliminare e fare una verifica accurata dei verbali e del rendiconto condominiale può aiutare entrambe le parti a gestire con serenità il passaggio di proprietà.
Essere preparati è la chiave per una transazione immobiliare senza sorprese e per mantenere un rapporto di fiducia tra venditore e acquirente.
Grazie per aver letto il nostro approfondimento sulla gestione delle spese condominiali nella compravendita immobiliare! Affrontare ogni aspetto della transazione con chiarezza e sicurezza è fondamentale per una vendita serena e senza sorprese.
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Vendere casa può sembrare un’impresa impegnativa. Tutti vogliamo vendere rapidamente, ma spesso temiamo di dover abbassare il prezzo per trovare un acquirente in tempi brevi. Con una strategia giusta, però, puoi vendere il valore corretto senza compromessi. Vediamo insieme come fare.
1. Valutare la Casa con Precisione: Il Primo Passo per Vendere Bene
Stabilire il prezzo giusto è il fondamento di una vendita di successo. Spesso, i proprietari hanno un legame emotivo con la loro casa che può portare una valutazione troppo alta o bassa. Qui entra in gioco l’esperienza di un agente immobiliare, che analizza i dati di mercato e considera le caratteristiche specifiche dell’immobile e della zona per individuare il prezzo realistico e competitivo. Il fai da te, basarsi sul prezzo di acquisto (magari riferito a 10 anni prima), considerare esclusivamente i prezzi delle altre case pubblicate sui portali immobiliari o fidarsi di quello che dice il vicino che ha venduto tre anni fa, sono tutti errori che portano ad una valutazione errata. Partire con una richiesta fuori mercato (in eccesso o in difetto), è il killer n.1 per una vendita di successo.Perché è importante?
Un prezzo corretto attira più compratori seri, aumentando le possibilità di ricevere offerte vicine al valore reale. Eviti di perdere tempo e di incoraggiare potenziali acquirenti a un prezzo fuori mercato.
2. Decluttering: Fare Spazio per Far Risaltare Ogni Ambiente
Il decluttering è fondamentale per far sì che la casa sembri più ampia e luminosa. Liberarsi del superfluo, come oggetti personali o mobili ingombranti, aiuta i visitatori a immaginare meglio la propria vita negli spazi. Questo semplice trucco fa apparire la casa più accogliente e pronta ad accogliere nuovi ricordi.
Consiglio pratico:
pensa a ogni stanza come una pagina bianca che permette ai visitatori di proiettare le loro idee e visioni. Un ambiente troppo pieno rischia di distogliere l’attenzione dalle potenzialità della casa.
Prima del decluttering
Dopo il decluttering
3. Pulizia Profonda: L’Importanza di Un Ambiente Fresco e Accogliente
Quando si entra in una casa pulita, l’impressione è subito positiva. Spesso, non ci si limita a spolverare, ma si interviene con una pulizia profonda: eliminare le macchie sui muri, lavare le finestre per far entrare più luce e, magari, riverniciare qualche parete se necessario.
Perché funziona?
Un ambiente curato e fresco trasmette l’idea di una casa ben tenuta. È un dettaglio semplice ma di grande impatto, che crea un senso di fiducia nei potenziali acquirenti.
4. Riparazioni Strategiche: Un Piccolo Investimento che Porta Grande Valore
Piccoli difetti come un rubinetto che perde, una maniglia rotta o una crepa nel muro possono far sembrare la casa meno curata e creare dubbi nei visitatori. Sistemare questi piccoli dettagli mostra attenzione e cura, e offre un aspetto più professionale.
Suggerimento:
prima di mettere in vendita, valuta le piccole riparazioni come un investimento. Questi dettagli, se ignorati, rischiano di abbassare il valore percepito della casa, mentre sistemarli può essere decisivo per ottenere il prezzo giusto.
5. Home Staging: Preparare la Casa Come se Fosse in Copertina
L’home staging consiste nel rendere la casa esteticamente accattivante, come se fosse pronta per essere fotografata per una rivista. Questo può includere piccoli dettagli decorativi, la disposizione dei mobili in modo strategico e l’aggiunta di elementi che creano un’atmosfera accogliente.
Risultato?
Il compratore si innamora degli ambienti. Un piccolo investimento nell’home staging può aumentare le offerte, permettendo alla casa di apparire sotto la sua luce migliore.
Una camera da letto preparata grazie all’home staging
6. Un Piano di Marketing Mirato per Farsi Notare
Vendere casa oggi significa raggiungere il maggior numero possibile di persone giuste. Una strategia di marketing mirata fa la differenza tra un annuncio trascurato e uno che riceve contatti qualificati. Questo include pubblicare l’immobile sui principali portali immobiliari, sui social network e attraverso una rete di contatti fidati.
Come funziona:
con una comunicazione visiva professionale, come foto di alta qualità e descrizioni ben curate, la tua casa si distingue dalla massa e si rivolge proprio a coloro che cercano un immobile con le caratteristiche che offre.
7. Organizzare una Giornata Dedicata di Visite con Residia
Un altro modo efficace per velocizzare la vendita senza ridurre il prezzo è organizzare una Giornata Dedicata. Si tratta di un evento specifico in cui i potenziali acquirenti possono visitare la casa in un’atmosfera preparata ad hoc. In questo modo, la casa diventa protagonista ei visitatori hanno l’occasione di apprezzarne ogni dettaglio.
Perché è utile?
Questo approccio genera un senso di urgenza e di esclusività, poiché i visitatori vedono che la casa interessa più persone. Si crea quindi un’atmosfera competitiva che incoraggia offerte veloci e allineate al valore dell’immobile.
Vendere Casa al Meglio? Facciamolo Insieme!
Vendere casa velocemente e al prezzo giusto non è solo possibile, ma è l’obiettivo che mi pongo per ogni cliente. Con la mia esperienza, possiamo curare ogni dettaglio e far sì che la tua casa trovi presto il compratore ideale. Tutto quello che hai letto ti può sembrare impegnativo da realizzare. E ti confermo che è così. La buona notizia è che vendendo casa noi, ci occuperemo di ogni dettaglio: dalla preparazione della casa, all’organizzazione della Giornata Dedicata fino, ovviamente, al rogito.
Se vuoi saperne di più su come posso aiutarti a vendere al meglio, contattami oggi stesso. Insieme trasformeremo la tua casa nella scelta perfetta per il prossimo acquirente!
Vendere casa è una delle decisioni finanziarie più importanti della vita, e scegliere l’agente immobiliare giusto può fare la differenza tra una vendita rapida e proficua o una lunga attesa con risultati insoddisfacenti. Ma come capire quale agente fa davvero al caso tuo?
Ecco le cinque domande da porsi per valutare un professionista del settore e assicurarsi di affidarsi alla persona giusta.
1. Qual è l’Esperienza dell’Agente nel Mercato Locale?
Ogni mercato immobiliare è diverso e conoscere a fondo la zona in cui si vende è fondamentale. Un agente con esperienza specifica a Monza, Milano e Brianza, per esempio, sarà più consapevole delle peculiarità del mercato locale, delle variazioni di prezzo da quartiere a quartiere e delle tendenze attuali.
Cosa chiedere?
Chiedi quanti immobili ha venduto nella tua zona di interesse, se conosce bene i prezzi medi e se è aggiornato sulle richieste dei compratori locali.
2. Quali strategie di marketing utilizzate per promuovere un immobile?
Oggi, la promozione di un immobile richiede molto più di un cartello “in vendita”. Una strategia efficace sfrutta diversi canali, combina attività online e offline e punta su contenuti visivi accattivanti per catturare l’interesse dei potenziali acquirenti.
L’importanza dei video:
I video sono diventati uno strumento essenziale nel marketing immobiliare. Con un video professionale, gli acquirenti possono vedere la casa in modo realistico e immergersi nei suoi spazi, quasi come se la stessero visitando di persona. Un video ben fatto può evidenziare i dettagli, mostrare la luce naturale e dare un’idea dei punti forti dell’immobile in pochi minuti. Anche brevi video per i social network possono catturare l’attenzione di un pubblico più vasto e incrementare le richieste di visita.
Preparazione della casa per le riprese e le visite:
Prima di realizzare foto e video, è fondamentale che la casa sia perfetta. Questo significa fare decluttering, eliminare gli oggetti personali, migliorare l’illuminazione e, se necessario, fare piccole riparazioni o interventi di home staging. Preparare la casa per le riprese non solo migliora l’impatto visivo, ma aiuta i potenziali acquirenti a immaginarsi già in quegli spazi, facilitando il processo decisionale. Su questo punto puoi leggero l’articolo dedicato cliccando qui
Il mix di attività online e offline:
Una strategia di marketing completa combina attività online e offline per raggiungere sia chi cerca casa sul web sia chi preferisce vedere gli annunci dal vivo. Il marketing online, attraverso portali immobiliari, social media e annunci sponsorizzati, consente di mostrare l’immobile ad un vasto pubblico e di attirare persone anche al di fuori della zona. Parallelamente, attività offline come la Giornata Dedicata o open house programmati, distribuzione di volantini e la rete di contatti locali offrono un contatto diretto, creando un rapporto di fiducia e personalizzazione.
Un agente immobiliare esperto sa come sfruttare al meglio questa combinazione per dare alla tua casa la visibilità che merita, raggiungendo sia chi cerca casa online sia chi è interessato a visitare di persona.
3. Come Gestisce le Trattative di Prezzo?
La negoziazione è una fase cruciale nella vendita. Un buon agente deve essere un ottimo negoziatore, capace di mantenere il prezzo vicino al valore di mercato e di gestire le offerte senza scendere a compromessi.
Cosa valutare?
Chiedi all’agente come si è comportato nelle trattative precedenti e quali strategie utilizza per non scendere troppo con il prezzo. Chiede qual è la sua percentuale media di sconto tra prezzo richiesto e prezzo di chiusura. Se non la conosce, “Houston, abbiamo un problema!
4. Quali Servizi Extra Offre per Aumentare il Valore della Casa?
Molti agenti offrono servizi aggiuntivi come l’home staging, la pulizia professionale, o la preparazione della casa per le foto. Questi dettagli migliorano la presentazione dell’immobile e spesso ne aumentano il valore percepito.
Un valore aggiunto:
chiedi quali servizi extra sono inclusi e quali, eventualmente, puoi richiedere a parte. Un agente che cura i dettagli mostra un approccio professionale e orientato al risultato.
5. Come Viene Gestito il Rapporto con il Cliente?
Un agente immobiliare dovrebbe essere un alleato durante il processo di vendita, mantenendo una comunicazione chiara e costante. Sapere come l’agente intende aggiornarti sui progressi, i feedback degli acquirenti e le eventuali variazioni è fondamentale.
Domanda pratica:
Chiedi all’agente quanto spesso potrai aspettarti aggiornamenti e come vi terrete in contatto. Se ha un sistema di reportistica o un approccio per renderti partecipe di ogni fase, è un segno che ti accompagnerà con attenzione durante tutto il percorso.
La Giornata Dedicata di Residia: Un Evento Esclusivo per Aumentare le Opportunità di Vendita
Un ottimo esempio di servizio extra è la Giornata Dedicata di Residia: un evento organizzato per mostrare la tua casa ai potenziali acquirenti in un’unica giornata di visite programmate. Durante questa giornata, gli acquirenti possono vedere la casa in un’atmosfera preparata nei minimi dettagli, mentre l’agente li guida e risponde a tutte le loro domande.
Vantaggi:
Questo approccio crea un senso di urgenza e interesse, mettendo in risalto il tuo immobile e aumentando le probabilità di ricevere offerte competitive. La Giornata Dedicata è un esempio di come un agente innovativo e proattivo può fare la differenza nella vendita.
Trovare l’Agente Immobiliare Perfetto: L’Importanza di Fare la Scelta Giusta
Vendere casa è un processo complesso e, scegliendo un agente esperto, puoi evitare molti ostacoli, accelerare i tempi e ottenere il miglior prezzo possibile. Ponendo queste domande, capirai se l’agente ha la giusta esperienza, i servizi adeguati e una strategia orientata a risultati concreti.
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Prima del decluttering
Dopo il decluttering